图书类别

   
查看大图

商业地产运营管理-万达集团商业地产系列丛书(新书5折)

《万达集团商业地产系列丛书:商业地产运营管理》将从三个层面论述“运营管理”,按照商业地产项目筹备期、开业期、经营期的顺序来编写:第一部分—筹备篇,重点阐述开业前筹备到商家进场的阶段,如何通过商业定位、房产条件控制、招商实施与管控、商业运营前置,将一个地产项目变成商业项目;第二部分—开业篇,重点阐述从商家进场到开业后一个月的阶段,通过营运组织、营销企划、开业保障、复盘评审,让一个项目万事俱备、盛装亮相、火爆开业;第三部分—经营篇,重点阐述开业后制定经营目标与策略,进行营运过程管理,重视商业环境与服务以及安全

  • 商品重量:2000.000 克(g)
  • 货  号:9787302347101
  • 品  牌:其他出版社
  • 计量单位:
  • 所得积分:130
  • 市场价: ¥260
  • 销售价: ¥130
  • 5 折
购买数量:
  (库存19)

目录

引 言

筹 备 篇

第一节 市场调研

第二节 项目定位

第三节 业态规划

第一章/商业定位

第二章/房产条件保障

第一节 公共物业条件保障

第二节 商家技术条件的对接与落实

第三章/招商实施与管控

第一节 制定租赁决策文件

第二节 品牌落位

第三节 招商组织与实施

第四节 招商推广

第五节 信息化管控

第四章/商业筹备计划管控

第一节 综合体项目计划

第二节 筹备计划管控

第三节 装修管控计划


开 业 篇

第五章/营运组织

第一节 商家装修管控

第二节 营业准备

第六章/营销企划

第一节 商业氛围营造

第二节 市场营销推广策划

第三节 市场推广活动实施与管控

第七章/开业保障

第一节 安全保障

第二节 工程保障

第三节 环境和交通保障

第八章/项目复盘评审

第一节 招商评审

第二节 项目复盘


经 营 篇

第九章/经营目标与策略

第一节 经营目标

第二节 经营策略

第十章/营运过程管理

第一节 经营分析

第二节 经营预警与辅导

第三节 招商调整

第四节 市场推广

第十一章/商业环境与服务

第一节 公共环境

第二节 经营环境

第三节 经营秩序

第四节 服务体系

第十二章/安全运营保障

第一节 消防安全管理

第二节 设备运行保障

第三节 智能化运行

第四节 绿色建筑运营

第十三章/风险控制

第一节 法律风险控制

第二节 财产保险


后 记

全国已开业万达广场项目略览

查看全部

前言

  序

  王健林

  大连万达集团股份有限公司董事长

  近年来,商业地产行业热了,有关商业地产的书籍火了,坊间流传着各种版本的商业地产“秘籍”,但相当部分质量不高。个别人打着万达旗号,东拼西凑一些万达公开或非公开发表的文章,拿来出书,断章取义、误人子弟;还有一些万达“洗澡”员工,在万达工作二三年,跳槽后自称商业地产专家,到处讲课,蒙人不少。针对这种现象,万达作为商业地产的领军企业,在商业地产行业摸爬滚打十几年,积累了丰富经验,有责任把商业地产的“真经”和盘托出,让涉足这个领域的企业和从业人士少走弯路,少交学费。这就是万达出书的初衷。

  商业地产很难做,并不像有些人想象的那样,有钱有地盖个楼就行了,里面学问很大。作为顾问,我曾被邀请为一些商业地产项目做诊断,发现不少问题。上海松江的一家购物中心,地段不错,专门找了美国设计师,做了“龟型”设计,总建筑面积48万平方米的综合体,只盖6层,每层8万平方米,统一层高4.8米、荷载500公斤。8万平方米一层,面积太大,人进去根本找不着北;统一层高、荷载,根本没有考虑不同商家的需求,完全是个失败的设计。当时还在基坑阶段,我诚恳地对几个股东建议,一定要推倒重来,但他们舍不得前期投入的几千万,不愿整改,最后这个项目成了烂尾楼。还有东莞的一个购物中心,号称世界最大,也是由于设计出了问题,导致招商困难。这家公司先后请了七八个国际国内招商团队,都无功而返。这个商业项目建筑只有二三层,建筑成本很低,我当时建议是拆除全部建筑,将几百亩土地卖掉,这样银行能收回贷款,股东能收回投资,施工队能拿到工钱,可以实现多赢,可惜他们没能下这个决心,现在基本死掉。

  这就是商业地产和住宅地产的不同。住宅地产如果前期决策不当,房子不好卖,还可以降价出售,多数能收回成本。但商业地产前期定位、规划设计一旦出现失误,将没有任何收入,造成难以挽回的损失。不仅企业利益受损,还会造成社会资源的严重浪费。这也坚定了我们出书的决心。

  既然决定出书,就要拿出看家本领。万达2000年开始做商业地产,已走过14个年头,之所以能在中国商业地产行业一骑绝尘,源于万达的创新和坚持。万达早期做商业地产也有过惨痛的教训,付出了昂贵的学费。万达广场从第一代店发展到第三代店,每一次升级,都让万达跃上新的台阶。现在,万达城市综合体开发从理论到实践已基本成熟。这套书涵盖了商业地产的全流程:从拿地到项目建设,从招商到运营,从成本、财务管理到人力资源管理等,万达的独门秘诀—模块化管控、品牌库管理也毫无保留,称得上是万达商业地产的“天龙八部”。

  对这次图书出版,万达内部有一些反对声音,觉得知识被别人学走了,培养了竞争对手。但我认为,假如就因为这两本书公开发行万达竞争力就没有了,那就不是真正的万达。万达的核心竞争力在于三条:第一有完整的产业链。规划、建造、管理一条龙。第二有丰富的商业资源。几千家商家愿意追随万达。而商家的忠诚度是十几年赚钱的历史换来的。为什么万达的招商人员跳槽后绝大多数不好使,就是这个原因。第三有较强的商业运营管理能力。万达不是神,也有几个店选址、定位出过错,开业后惨淡经营。但万达能在很短时间内重新调整定位,重新招商,使之由淡变旺。沈阳太原街万达广场就是一个例子。

  中国商业地产发展的最大动力来自于城市化。商业地产是城市发展的刚性需求,它能创造就业,增加税收,拉动消费,体现城市的核心价值。中国城市化率目前只有52%,西方发达国家城市化率平均达到80%,中国要达到西方的城市化率至少还需要20年时间,这意味着中国商业地产发展前景十分广阔。但随着越来越多的企业进入这个行业,商业地产已出现过热迹象,导致很多项目招商和经营出现困难。希望这次出版的《商业地产投资建设》、《商业地产运营管理》两本书,能给商业地产从业者一些有益的参考,推动商业地产行业走向专业化,形成良性发展,为中国的城市化进程做出一点贡献。

  希望两本书物有所值!

  2013年12月

收起全部

精彩书摘

  一、商业定位

  市场调研是商业管理公司在前期招商中的一项重要工作,它可以由商业管理公司独立完成,也可以与项目开发公司共同完成。市调报告既对项目的可行性和整体定位有参考意义,也对商业管理的招商规划有不可替代的作用。

  前期招商调研的目的,是为了明确商业定位,实现招商规划而确定招商政策、租金水平、品牌目标和招商策略。它隐藏的背后意义,是对商业项目未来的客流以及消费潜力的评估。

  市场调研为商业定位提供最基本的依据,调研的结果将直接影响项目定位是否精准。因此,市调报告要尽可能做到真实、准确、科学。商业项目前期市场调研内容包括:城市概况、城市商业环境、城市消费环境、区域环境等。

  (1)城市体量:对商业项目的规模具有直接影响。城市总人口数量、人均消费性支出、城市现有商业体量等基础数据,决定了商业项目的投资规模。

  (2)城市发展规划:商业定位必须依托于城市规划的大背景,并随着城市规划的发展变化而做出调整、与时俱进。尤其在二三线城市,一些大型规划,如市政府的迁移、新城区的建立、城市道路规划、交通规划、土地使用规划、人口未来规划、重点发展区域及未来的城市环境等,会对商业结构产生重大影响。

  (3)交通:对商业项目的发展有着重要的制约和推动作用。商业项目需要有一定的辐射范围,随着辐射版图的不断扩展,对通达率的要求越来越高。因此,项目辐射区域的交通便捷程度成为评估该区域商业价值的标准之一。

  (4)城市经济总量:根据对城市GDP、商品零售总额、人均可支配收入等指标的分析,可以判断城市或区域商业的发达程度,衡量当地的消费能力,并预估未来增幅情况。

  (5)产业结构:是决定当地消费活跃度的因素之一,尤其是第三产业在产业结构中所占比重,是当地商业环境繁荣程度的重要标志。

  对城市概况的调研,主要采用二手资料文案调研的方法,一般通过城市政府官方网站和国家统计局公布的数据来完成。城市概况主要数据采集,见表1-1。

  二、城市商业环境

  城市商业环境分为商业宏观环境和商业产业环境。宏观环境为项目定位提供基础依据,因此商业项目需要放眼宏观环境,把握经济动向;而商业产业环境则对商业定位具有更直接与具体的影响。

  对城市商业环境调研的重点包括:商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。

  (1)商业结构:城市商业一般由百货、购物中心、专业市场、批发市场、餐饮娱乐场所等不同商业形态所组成。采集商业结构数据能进一步了解这个城市的商业环境和商业氛围,为商业资源分析提供依据。

  (2)主要商圈及重点项目:每座城市几乎都有各自的商圈。通过对商圈的分析,可以预判项目定位,锁定项目客群和招商品类。

  在对商圈进行调研时,要了解该城市对商业项目的规划,更要着重分析商业地产项目与当地各个商圈的关系。商圈内的重点项目集中反映了商圈商业环境状况。要得出商圈情况分析报告,就要对重点项目进行考察和调研,包括项目的地理位置、建筑面积、商业面积、交通状况、市场定位、开业时间、楼层分布、业态布局占比、具体品牌、租金水平、租赁年限等。

  (3)商业资源:主要指品牌资源。调查从城市的品牌数量、经营规模、各业态和各品类的重点品牌,以及品牌目前的发展状态等方面进行展开。通过此项调研分析,了解该城市内品牌的直营、代理数量、经营渠道,以此判断城市商业资源是否丰富,用于指导后期的业态规划和品类组合。

  三、城市消费环境

  城市消费环境包括当地的消费特征、消费结构和消费习惯。通过调研消费环境,可以判断该城市的购买力和消费人群分布,以及当地的消费购买习惯和对品牌的认知度等情况。

  (1)消费特征:包括人口特征:年龄、职业、收入、消费能力等;消费者对现有商业的满意度、对未来商业形式的心理期望、对购物中心业态品类的具体建议。

  (2)消费结构:可以从两个维度衡量,一是各项零售商品的消费占比结构,二是由不同年龄、消费能力组成的消费群体的结构;对消费结构的分析将有效指导项目的业态布局和品牌定位。

  (3)消费习惯:消费者在日常消费中,会形成一定的偏好,如地点、频率等。消费习惯是人们长期维持的对于某类商品或某种品牌的一种消费需要,它形成于人们长期生活的积累。这种稳定性的消费习惯对购买行为有着重要的影响。

  对消费环境的调研,可以采用定点拦截和入户访谈的方法,并根据不同的城市、区域,设定差异化的调查问卷。

  (5)家庭成员状况属于哪种情况?【两口、三口、三代同堂】

  (6)个人平均月收入

  (7)家庭平均月收入

  (8)过去一年中,平均每月会外出逛街购物或休闲娱乐的次数

  【特指外出逛商场、商业街、超市采购、看电影、KTV、外出就餐等行为】

  (9)家庭平均每月购物/餐饮/娱乐休闲的消费总支出

  【这里的消费主要指的是日用品、外出餐饮、看电影、游乐场等休闲娱乐、以及衣服、化妆品、孩子用品、教育等经常性花费】

  2. 商场购物消费习惯及需求研究

  (1)在本地,最喜欢逛的购物场所是哪个?

  (2)在市内,每个月大约逛几次商场/商业街?

  (3)一般会选择在哪个时间段去商场/商业街?

  (4)逛街购物习惯选择什么类型的交通工具?

  (5)路途中花费多长时间?

  (6)家庭平均每月不同类别消费金额分别是多少?

  (7)各类别购买最多的品牌分别是哪些?

  (8)各类别消费时选择最多的商场/场所分别是哪些?

  (9)家庭每月在以上各类消费品的总花费为多少元?

  3. 餐饮消费习惯及需求研究

  (1)在外就餐通常属于哪些情况?【家庭聚餐、朋友聚餐、商务活动、恋人、一个人】

  (2)在该情况下外出就餐,人均支出大约是多少元?

  (3)平均每月去几次呢?

  (4)最喜欢的中式餐饮是哪种口味?

  (5)最喜欢的非中式餐饮是哪种口味?

  (6)从餐饮类别上讲,最喜欢的正餐是哪个?

  (7)喜欢的快餐/小吃是哪个?

  (8)最经常去的××地区的餐厅或酒店是哪个?

  (9)为什么会选××就餐?

  4. 休闲娱乐消费习惯及需求研究

  (1)最近一年内,您经常光顾什么样的休闲娱乐场所?

  (2)休闲娱乐通常属于哪些情况?【家庭聚会、朋友聚会、商务活动、恋人、一个人】

  (3)平均每个月在每类休闲娱乐场所,消费频次大约是几次?

  (4)平均每次休闲娱乐,人均消费多少元?

  5. 孩子培养及教育需求研究

  (1)一年内花在孩子身上的钱总共有多少?包括吃、穿、用、玩的花费。

  (2)每一项的花费大概是多少?

  (3)每一项最常消费的品牌是哪两个?

  6. 区域认知情况与项目测试

  (1)这一区域当前的购物消费环境怎么样?

  (2)如果在这里建一个商场,规模与××商场相似,集“吃喝玩乐购(包括电影院)”【访员强调业态齐全性】为一体的商业综合体,选择来这里消费的可能性有多大?

  (3)可能来这里消费的原因主要是什么?

  (4)不太可能来这里消费的原因主要是什么?

  (5)商业体中引进哪些业态,最有可能吸引你来消费?【主力店类、非主力店类】

  (6)希望这个商业体的消费档次是什么样的?【高、中、低档】

  ……

相关商品

 
如果您对本图书有什么问题,请提问咨询!
如果您对本商品有什么评价或经验,欢迎分享!